Mit 1.4.2012 wurde in Österreich die Immobilienertragsteuer eingeführt. Seither unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken im privaten und betrieblichen Bereich der Steuerpflicht. Der Immobilienertragsteuer unterliegen entgeltliche Veräußerungsvorgänge wie zum Beispiel Kauf- oder auch Tauschvorgänge, wobei vom Gesetzgeber eine Reihe von Befreiungen (Hauptwohnsitz bzw. Herstellerbefreiung) vorgesehen ist.

Die Bemessungsgrundlage der Immobilienertragsteuer bildet dabei der Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis abzgl. der Anschaffungskosten, Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen), wobei für die Berechnung des Veräußerungsgewinnes zwischen Alt- und Neuvermögen differenziert wird. Während im Rahmen der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes bei Neuvermögen (entgeltliche Erwerbe ab dem 31.3.2002) die tatsächlichen Kosten angesetzt werden, können bei vorliegendem Altvermögen (entgeltliche Erwerbe vor dem 31.3.2002) die Anschaffungskosten pauschaliert vom Veräußerungserlös aus ermittelt werden.

Verkauf zwischen Gesellschafter und Gesellschaft

Verkauft eine Gesellschafterin bzw. ein Gesellschafter ihrer bzw. seiner Gesellschaft ein Grundstück unter Marktwert, so stellt sich die Frage, wie sich dies in der Folge auf die Bemessungsgrundlage der Immobilienertragsteuer auswirkt. Der Verwaltungsgerichtshof hat in einer jüngst ergangenen Entscheidung zur Veräußerung eines Grundstücks zwischen Gesellschafter und Gesellschaft festgehalten, dass im Falle eines fremdunüblichen (niedrigen) Verkaufspreises die Übertragung als Tausch zu werten ist. Dies hat zur Konsequenz, dass als Ausgangsbasis für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Immobilienertragsteuer nicht der unüblich niedrige Verkaufspreis, sondern der gemeine Wert (Verkehrswert) des Grundstücks heranzuziehen ist.

VwGH vom 26.03.2025, Ra 2023/13/0131