Beim Zuwendungsfruchtgenuss wendet der Eigentümer einer Immobilie einer anderen Person (dem Fruchtnießer) das Nutzungsrecht an der Immobilie und damit einhergehende Mieteinnahmen zu, ohne das Eigentum an der Immobilie selbst abzutreten.

Die Mieteinnahmen werden steuerlich nur dann dem Fruchtnießer (Empfänger), anstelle des Eigentümers, zugerechnet, wenn strenge Kriterien erfüllt sind:

• Einflussnahme auf die Einkünfteerzielung: Der Fruchtnießer muss die Möglichkeit haben, aktiv auf die Erzielung von Einkünften einzuwirken. So muss der Fruchtnießer beispielsweise selbst am Wirtschaftsleben teilnehmen, Reparaturen veranlassen, Mietverträge abschließen oder Kündigungen vornehmen.
• Tragung der Aufwendungen: Der Fruchtnießer muss sämtliche anfallende Aufwendungen und Kosten (laufender Erhaltungsaufwand, Betriebskosten, Abgaben, Kreditzinsen) selbst tragen (sogenannter Netto-Fruchtgenuss).
• Dauer und Dokumentation: Das Fruchtgenussrecht muss zudem zivilrechtlich abgesichert, ausreichend dokumentiert und für eine Dauer von mehr als 10 Jahren oder auf Lebenszeit des Fruchtnießers eingeräumt werden.

Aktuelle Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs (VwGH)

In einem aktuellen Erkenntnis hat der Verwaltungsgerichtshof jüngst festgehalten, dass die 10-jährige Mindestdauer nicht zwingend Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung eines Zuwendungsfruchtgenuss ist.

Der VwGH stellt im Rahmen des Erkenntnisses klar, dass auch ein auf unbestimmte Zeit eingeräumter Zuwendungsfruchtgenuss oder eine Vereinbarung mit beidseitigem Kündigungsrecht steuerlich anerkannt werden kann, wenn die restlichen Voraussetzungen vorliegen.

Dadurch rückt die formale Vertragsdauer gegenüber den beiden wirtschaftlichen Kriterien in den Hintergrund.

Hinzuweisen ist jedoch darauf, dass die Finanzverwaltung eine „Substanzabgeltung“ beim „Zuwendungsfruchtgenuss“ sehr kritisch sieht bzw. diese in der Regel nicht anerkannt wird.

VwGH v. 21.10.2025, Ro 2024/15/0013

Stand: 25. Juni 2026