Die Abgrenzung zwischen Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwand ist von zentraler Bedeutung für die steuerliche Behandlung von Gebäudeaufwendungen im Rahmen der Vermietung und Verpachtung.

Während Instandhaltungsaufwendungen steuerlich sofort abzugsfähig sind, sind Instandsetzungsarbeiten über 15 Jahre verteilt abzuschreiben. Im Rahmen des Einkommensteuerrichtlinien-Wartungserlasses 2026 finden sich neue Aussagen zur Abgrenzung zwischen beiden Aufwandsarten.

Neue Klarstellung in den Einkommensteuerrichtlinien

Zur Vornahme der Abgrenzung treffen die Einkommensteuerrichtlinien in der neuen Randziffer 6458a die Aussage, dass grundsätzlich eine Trennung zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand zu erfolgen hat. Ist der Instandhaltungsaufwand jedoch durch den Instandsetzungsaufwand bedingt, liegt insgesamt Instandsetzungsaufwand vor.

Beispiel:

Bei einem Gebäude werden mehr als 25 % der Fenster getauscht und infolge dieser Maßnahme müssen die Wände in diesen Räumen ausgemalt werden. Es liegt insgesamt Instandsetzungsaufwand vor.

Wäre der Instandhaltungsaufwand jedoch auch ohne Instandsetzungsaufwand notwendig gewesen, sind die Aufwendungen jeweils getrennt zu beurteilen.

Beispiel:

Die Fassade eines Gebäudes muss neu gestrichen werden. Bei dem Gebäude werden mehr als 25 % der Fenster getauscht und es wird die Fassade gestrichen. Der Fenstertausch ist Instandsetzungsaufwand, der Anstrich der Fassade ist nicht durch den Fenstertausch bedingt und daher (sofort abzugsfähiger) Instandhaltungsaufwand.

Stand: 28. Juli 2026